Кризис сделал выгодной покупку коммерческой недвижимости

15 ноября 2008

По данным на середину 2008 года, средняя цена предложения на рынке купли-продажи торговой недвижимости в крупнейших городах Урало-Западносибирского региона (Екатеринбург, Челябинск, Уфа, Пермь, Тюмень) составила 90,27 тыс. рублей за кв. метр (снижение по сравнению с августом — 9,2%). На рынке офисной и складской недвижимости — 75,8 (прирост — 2%) и 23,29 (снижение — 9,8%) тыс. рублей за кв. метр соответственно. Средняя цена аренды торговой недвижимости в уральских городах — 1,25 тыс. рублей за кв. метр (прирост по сравнению с августом — 2,5%), офисных и складских помещений — 870 (прирост — 4%) и 210 (снижение — 8,7%) рублей за кв. метр соответственно. Отрицательная динамика в сегменте продажи площадей за редким исключением характерна для всех административных центров.

Наибольшее падение цен наблюдается в сегменте торговой недвижимости. Лидер падения — Челябинск: снижение средневзвешенной цены на 23,08% по сравнению с августом. По словам руководителя департамента коммерческой недвижимости АН «Компаньон» (Челябинск) Станислава Ахмедзянова, в городе наметилось смещение рынка в сторону покупателя: «Сегодня покупатель (особенно с живыми деньгами) явно оказывает психологическое влияние на продавца, поэтому и снижаются цены». Аналитик сети агентств недвижимости «Эксперт» Айгуль Степанова добавляет: «Во всех пяти столицах наблюдается насыщение торговыми площадями. Одновременно с этим кризис ликвидности в банковской сфере начал сказываться на работе ритейлеров: им стало куда тяжелее получить кредиты на развитие бизнеса. Поэтому и снижаются цены».

В сегменте складской недвижимости ситуация аналогичная. Цены продажи либо стояли, либо падали. Лидером снижения оказалась Пермь (23,2% по сравнению с августом).

На сегмент офисной недвижимости кризис пока особого влияния не оказал. Средневзвешенные цены продажи практически во всех административных центрах снизились незначительно. А в Челябинске приросли на 9,7%, что и определило положительную динамику в целом. Хотя, по словам руководителя направления коммерческой недвижимости компании «Альфа-Урал» (Екатеринбург) Ивана Бойко, негативные тенденции уже прослеживаются: спрос на покупку и аренду площадей по сравнению с августом упал на 10 — 15%.

Условия ведения бизнеса. Индекс выкупа, рассчитанный как соотношение цен и годовых арендных ставок на коммерческую недвижимость, показывает, за сколько лет сумма арендных платежей сравняется с ценой покупки помещения. Здесь за последние три месяца произошли глобальные изменения. Вместе с падением цены продажи коммерческой недвижимости арендные ставки в подавляющем большинстве случаев либо замерли, либо росли. Исключение — складская недвижимость в Челябинске (падение на 22,8%) и в Екатеринбурге (ставка осталась на месте, а цена продажи приросла на 7,5%). В итоге инвесторам по сравнению с августом стало гораздо выгоднее приобретать недвижимость в собственность. Так, арендные платежи в сегменте торговых площадей в Челябинске теперь сравняются с ценой покупки на 33% быстрее, склады в Перми — на 20% быстрее. Выгоднее всего покупать торговую недвижимость и складские помещения в Уфе (индекс выкупа — 6,44 года), офисные площади — в Перми и Екатеринбурге (6,83 и 7,06 года соответственно).